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Teil II
 

Fallstricke bei Pachtverträgen über Gaststätten, Teil II

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Auf dieser Seite dokumentieren wir einen branchenüblichen Pachtvertrag und zeigen an diesem Beispiel, vor welchen Fallstricken sich Gastronomen hüten sollten. Es geht dabei nicht um eine Rechtsberatung sondern um betriebswirtschaftliches Know-How auf der Basis eigener (teils schmerzlicher) Erfahrungen. 
Teil I: Teil II:
Vertragstext Kommentar

§ 7 Wertsicherungsklausel

Im Hinblick auf die Dauer des Vertrages wird folgende Wertsicherung vereinbart: Sollte sich in Zukunft, frühestens ab dem .... der vom Statistischen Bundesamt der Bundesrepublik Deutschland festgestellte Lebenshaltungskostenindex für einen 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen oder ein später festgesetzer vergleichbarer Index um mindestens 10 Punkte erhöhen oder ermäßigen, so erhöht oder ermäßigt isch auch der monatlich zu zahlende Miet-/Pachtzins.


Ausgangspunkt ist die zum Vertragsbeginnn am .... festgestellte Indexziffer auf der Basis von 100 Punkten im Jahre 1985.


Maßgebend sind jeweils die vom Statistischen Bundesamt der Bundesrepublik Deutschland oder von einer an seiner Stelle getretenen Einrichtung festgestellten Indexziffern.


Sofern der Hauseigentümer aufgrund der Wertsicherungsvereinbarung den Miet- / Pachzins erhöht oder ermäßigt (wenn die Brauerei das Objekt angemietet oder gepachtet hat), ist der Vermieter/ der Verpächter berechtigt, im gleichen Umfang den in diesem Vertrag vereinbarten Miet- /Pachtzins zu erhöhen bzw. zu ermäßigen.


Die Genehmigung der zuständigen Landeszentralbank verspricht die Vermieterin / Verpächterin einzuholen. 
Solche Wertsicherungsklauseln schüren die Inflation. Die Bundesbank duldet solche Klauseln deshalb nur unter engen Bedingungen. Machen Sie, wenn Sie mit einem Pachtzinserhöhugnsverlangen konfrontiert werden, die Probe aufs Exempel und bestehen Sie auf den Nachweis, daß eine Genehmigung erteilt worden ist.


Lassen Sie sich von der Formulierung "10 Punkte" nicht täuschen. Diese zehn Prozentpunkte werden wegen der Basis von 1985 und der seitdem eingetretenden Geldentwertung bereits nach wenigen Prozenten Inflation erreicht.


Bedenken Sie, daß die Orientierung an den Lebenshaltungskosten die zu zahlende Pacht von der Entwicklung der Pachthöhen abkoppelt. Es kann sein, daß die bei Neuverpachtung vereinbarten Pachthöhen für ähnliche Objekte sinkt und sich Ihre Pacht dennoch erhöht. 


Insbesondere steigen seit vielen Jahren die Mietnebenkosten für private Haushalte überproportional, die bei den Lebenshaltungskosten einen großen Anteil ausmachen. Steigende Kosten für Müllabfuhr, Strom, Gas, Wasser, Straßenreinigung, Kaminkehrer usw. wirken sich über die Lebenshaltungskosten auf die Höhe der von Ihnen zu zahlenden Pacht aus und belasten Sie zusätzlich in Form überproportional gestiegener Pachtnebenkosten. 

§ 8 Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, Versicherungen

Der Unter-Mieter/Unter-Pächter übernimmt die vermieteten / verpachteten Räume in einwandfreiem, zweckentsprechendem, zum vertragsemäßem Gebrauch tauglichem, konzessionsfähigem und ordnungsgemäßem Zustand, in dem sie sich zur Zeit der Übergabe befinden, ohne wegen der Abstellung irgendwelcher Mängel während der Dauer der Miet-/Pachtzeit Ansprüche gegen die Vermieterin/Verpächterin stellen zu können. Gewährleistungsansprüche - gleich welcher Art - sind ausgeschlossen. Der Unter-Mieter/Unter-Pächter haftet für alle Schäden, die durch Verletzung der ihm obliegenden Sorgfaltspflicht verursacht werden. 


Darüberhinaus hat er auch einzustehen für alle Schäden, die durch seine Familienangehörigen, Erfüllungsgehillfen, Gäste sowie sonstigen Besucher oder Dritte verursacht werden.
Lassen Sie sich bei der Übernahme der Räume nicht unter zeitlichen Druck setzen. Inspizieren Sie die Räume nicht alleine sondern zu zweit oder dritt, damit sie keine Schäden übersehen. Wenn Sie weniger als mehrere Stunden dafür brauchen, dann haben Sie nicht jeden Stuhl, jede Steckdose, jeden Schlüssel, jedes Fenster oder jedes Gerät geprüft, und wenn Sie nicht einige Seiten voller Mängel gefunden haben, fangen Sie am besten noch einmal von vorne an. Überprüfen Sie pedantisch alles und lassen Sie sich von Aussagen "das bringen wir noch in Ordnung", "Kleinigkeit" oder "das Teil XY steht im Keller" nicht verführen, sondern halten Sie diese Aussagen in einem Protokoll fest, welches von beiden Seiten unterschrieben werden muß bzw. schauen Sie nach, ob das Zeug wirklich im Keller steht. Ziehen Sie eventuell einen Handwerksmeister oder einen Architekten Ihres Vertrauens hinzu, der Schäden als sachkundiger Zeuge vor Gericht bestätigen kann. 

Wenn Sie bestimmte Dinge nicht selbst oder sofort überprüfen können, etwa die Sauberkeit der Abluftkanäle, lassen Sie sich Rechnungen der letzten Reinigung, Instandhaltung usw. zeigen und behalten Sie sich im Protokoll vor, daß ein darauf spezialisierter Dienstleister den ordnungsgemäßen Zustand - am besten auf Kosten des Vermieters - überprüfen und wiederherstellen wird. 
Sämtliche während der Dauer der Miet-/Pachtzeit erforderlichen Ausbesserungen und Erneuerungen im Inneren der Miet-/Pachträume incl.. des gesamten Mobilars, von Türen, Fenstern und Rolläden sind von dem Unter-Mieter/Unter-Pächter auf eigene Kosten unverzüglich durch Fachfirmen ausführen zu lassen. Di neu beschafften Ersatzstücke gehen anstelle des alten in das Eigentum des Vermieters/Verpächters über. Die Räume sind alle 2 Jahre ab Miet/Pachtbeginn unaufgefordert von dem Unter-Mieter/Unter-Pächter fachgerecht zu renovieren. Ausbesserungen und Erneuerungen am Äußeren des Objektes sind üblicherweise Sache des Verpächters/Vermieters.


Eine Renovierung alle zwei Jahre ist in der Regel nicht erforderlich, da spezielle Anstriche viel länger halten, vor allem wenn die rauchgeschwängerte Luft gut gereinigt wird. Eine von Fachfirmen unter Zeitdruck in wenigen Tagen (Umsatzverluste!) durchgeführte Renovierung ist zudem so teuer, daß es in der Regel wahnsinnig ist, sie alle zwei Jahre durchzuführen.
Der Unter-Mieter/Unter-Pächter ist zur Wartung aller vorhandenen technischen Anlagen, elektrischen Leitungen, Toiletten, Heizung, Warm- und Kaltwasser, Kegelbahn, Be- und Entlüftung, Versorgungs- und Abflußleitungen, Leitungsverstopfungen bis zum Hauptrohr verpflichtet. Er hat alle Vorkehrungen gegen Frostschäden auf seine Kosten zu treffen.


Sollte der Unter-Mieter/Unter-Pächter mit einer der vorstehenden Verpflichtungen in Verzug geraten, so ist die Vermietering/Verpächterin nach vorheriger Fristsetzung zur Ersatzvornahme auf Kosten des Unter-Mieters/Unter-Pächters berechtigt.
Informieren Sie sich vor Vertragsabschluß über Wartungsintervalle und die voraussichtlichen Kosten der Wartungen, die erheblich sein können.


Die Abgrenzung von Wartung und notwendig werdender Erneuerung zu Lasten des Verpächters ist oft umstritten. Klären Sie ab, ob die Abwasserleitungen nicht schon so voller Kalkablagerungen sind, daß sie häufig verstopfen. Gibt es noch oder wie lange noch gibt es Ersatzteile? Lassen Sie eventuell von einem Umweltberater feststellen, ob die Heizungsanlage noch zeitgemäß ist, sonst zahlen Sie sich an den Heizkosten arm. Verlangen Sie, daß die Entlüftung zu Lasten des Verpächters bzw. des Vorpächters generalgereinigt wird; es kostet unter Umständen mehrere Tausend DM, den fettigen Schmutz aus den Entlüftungsleitungen zu entfernen.
Falls Reparaturen/Mängelbehebungen durch die Vermieterin/Verpächterin oder Eigentümer vorzunehmen sind, hat der Unter-Mieter/Unter-Pächter die Räume zur Durchführung dieser Arbeiten entschädigungslos zur Verfügung zu stellen und ganztäglich zugänglich zu halten. Wird durch unaufschiebbare Stillegung oder Beeinträchtigung des Gaststättenbetriebs unvermeidlich, so stehen dem Unter-Mieter/Unter-Pächer hierwegen Anspräche gegen die Vermieterin/Verpächterin nicht zu. Eine solche einseitig zu Ihren Ungunsten vereinbarte Lastenverteilung kann Sie teuer zu stehen kommen. Sie müssen nicht nur die Handwerker beaufsichtigen bzw. Ihre Räume sondern auch noch die ganze Zeit, in denen diese herumtrödeln, Pacht zahlen.
Die Vermieterin/Verpächterin haftet nicht für Folgeschäden. Und wenn Sie Pech haben, verklagt Sie ein Gast, der eine Reservierungsbestätigung hat, noch auf Schadenersatz. Die Löhne Ihrer Mitarbeiter werden sowieso fällig.
Die Miet-/Pachträume sind bei Beendigung des Miet-/Pachtverhältnisses im ganzen und in ordnungsgemäßem und renoviertem Zustand .- nach Ausführung aller durch den Unter-Mieter/Unter-Pächter zu leistenden Arbeiten - an die Vermieterin/Verpächterin herauszugeben. Bei der Rückgabe der Räume werden Sie erleben, daß der Verpächter, dem es bei der Übergabe der Räume an Sie gar nicht schnell genug gehen konnte, sich sehr viel Zeit nimmt, Schäden festzustellen.


Wenn Sie Umbaumaßnahmen planen, lassen Sie sich im Pachtvertrag zusichern, daß Sie nicht zum Rückbau verpflichtet sind, also nicht den ursprünglichen Zustand wieder herstellen müssen. Werden später Umbaumaßnahmen erforderlich, schließen Sie eine Vereinbarung, die Sie von einer Verpflichtung zum Rückbau befreit, als Ergänzung zum Pachtvertrag. 
Die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen bleibt der Vermieterin/Verpächterin unbenommen. Wertminderung aufgrund natürlichen Verschleisses gehen zu Lasten der Vermieterin/Verpächterin, soweit sich nicht aus dem Vorstehenden etwas Abweichendes ergibt.
Der Unter-Mieter/Unter-Pächter verpflichtet sich, eine Glas-, Feuer-, Frost- Wasserschaden- und Haftpflicht- und Betriebsunterbrechungsversicherung für das übernommene und eingebrachte Inventar zum Neuwert abzuschließen bzw. zum gleitenden Neuwert abzuschließen und sowohl den Versicherungsabschluß als auch die Prämienzahlung auf Verlagen jederzeit der Vermieterin/Verpächterin durch Vorlage der Belege nachzuweisen. Ferner hat der Unter-Mieter/Unter-Pächter entsprechend eine Versicherung für alle Risiken aus dem Betrieb der Ölheizung (einschließlich der Gefahren aus Grundwasserverseuchung durch versickertes Heizöl). Eine Glasversicherung ist zwar nicht besonders teuer, aber man sollte nur existentielle Risiken versichern, nicht jeden Mist, den man auch aus der Portokasse selbst bezahlen kann. 


Eine Betriebsunterbrechungsversicherung hingegen ist sehr teuer und die Höhe der Zahlung im Risikofall ist häufig umstritten. Kurze Betriebsunterbrechungen sind kein existentielles Risiko und bei langen Unterbrechungen ist es fraglich, ob man nicht trotz Versicherung pleite geht.
Polizeiliche, gesetzliche oder behördliche für den Gewerbebetrieb des Unter-Mieters/Unter-Pächters vorgeschriebene Einrichtungen sind - soweit nicht vorhanden - von dem Unter-Mieter/Unter-Pächter auf eigene Kosten auszuführen und Auflagen zu erfüllen. Wenn man sich schon auf eine solche Regelung einläßt, sollte man sich zumindest bei den Behörden vergewissern, daß in naher Zukunft keine Auflagen drohen. 

§ 9 Reklame der Brauerei bzw. des Hausbesitzers

Reklamen, insbesondere Transparente, Ampeln, Schilder, Plakate, Schaukäste, Anschläge usw. dürfen im Innern sowie an den Fassaden und Hauswänden des Miet-/Pachtobjektes nur mit vorheriger schirftlicher Einwilligung des Vermieterin/Verpächterin angebracht werden. Ene gegebene Einwilligung ist jederzeit ersatzlos und ohne Angabe von Gründen widerruflich. In solchen, wirtschaftlich nicht besonders wichtigen Nebenbestimmungen wird deutlich, daß viele Braureien ihre Gastronomen eher als Leibeigne sehen statt als selbständige Unternehmen, die an erster Stelle ihren Betrieb zu vermarken haben und nachrangig - wenn überhaupt - ihren Bierlieferanten. Das Brauereisterben wird mit Brauereien dieser Geisteshaltung aufräumen.


Die Beschränkung der Außenwerbung ergibt sich meist ohnhin durch behördliche Auflagen, etwa der unteren Denkmalspflege (zumindest in Bayern). Wenn die Brauereireklame zu dominant geraten ist, kann man möglicherweise solche Behörden im Kampf gegen diese Reklame einspannen.
Mit Genehmigung der Vermieterin/Verpächterin angebrachte Fremdreklame ist bei Beendigung des Vertragsverhältnisses auf Kosten des Unter-Mieters/Unter-Pächters zu entfernen, der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen oder auf Wunsch der Vermieterin / Verpächterin gegen Zahlung des Zeitwertes unter Abzug der ersparten Instandhaltungskosten zu belassen.  
Die Stromkosten für Leuchtreklamen aller Art an und in dem Miet-/Pachtobjekt gehen zu Lasten des Unter-Mieters/Unter-Pächters, der verpflichtet ist, die Leuchtreklamen ab Eintritt der Dunkelheit bis zur Polizeistunde ununterbrochen eingeschaltet zu lassen. Mängel an den Reklamen bilden einen wesentlichen Geschäftsvorfall und sind ohne schuldhaftes Verzögern sofort an die Vermieterin / Verpächterin schriftlich zu melden. Aus Kostengründen sind Brauereien in der Regel nicht in der Lage, zu überprüfen, ob Leuchtreklamen wirklich ständig eingeschaltet sind. Ideal sind Leuchtreklamen, bei denen sich das Brauei-Logo unabhängig vom gastronomie-spezifischen Element ausschalten läßt.

§ 10 Konzession - Vorerlaubnis

Der Unter-Mieter/Unter-Pächter verpflichtet sich, unverzüglich nach Vertragsabschluß um die für den Gewerbebetrieb nach den Bestimmungen des Gaststättengesetzes erforderliche Erlaubnis (Konzession) und gegebenenfalls um eine Vorerlaubnis nachzusuchen und im Falle der Versagung auf Verlangen der Vermieterin/Verpächterin die Erlaubnis in allen Instanzen durchzufechten. Da es durchaus Fälle geben kann, in denen eine gerichtliche Auseinandersetzung wenig aussichtsreich ist, sollte man einen Passus hinzufügen, daß eine Anfechtung eines ablehnenden Bescheides auf einen Konzessionsantrag nur verlangt werden kann, wenn ein neutraler Dritte, etwa die IHK oder ein juristischer Sachverständiger, Chancen zu obsiegen einräumt (z.B: von besser als 50:50), oder der Verpächter die Kosten eines verlorenen Rechtsstreits übernimmt.
Der Unter-Mieter/Unter-Pächter verpflichtet sich, ohne schriftliche Einwilligung der Vermieterin / Verpächterin keine Rechtshandlungen vorzunehmen, die zu einer Verlegung, Beschränkung oder zum Erlöschen der Konzession während der Vertragsdauer führen, insbesondere nicht auf die Konzession zu verzichten.  
Wen der Unter-Mieter/Unter-Pächter mit der Nachsuchung der Genehmigung zum Wirtschaftsbetrieb oder der Durchführung des hierzu erforderlichen Verfahrens zögert oder wenn die Konzession/Vorerlaubnis verweigert oder eingezogen wird, so hat der Vermieter/Verpächter das Recht, nach seiner Wahl vom Vertrag zurückzutreten oder Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Die nachteiligen Folgen einer Verweigerung oder des Entzugs einer Konzession sollten Pächter/Mieter nur treffen, wenn er die Verweigerung oder den Entzug zu vertreten hat. Konzessionen können auch aus anderen Gründen versagt oder entzogen werden, etwa wegen baulicher Mängel, die der Verpächter zu vertreten hat, oder aus polizeilichen Gründen, etwa, weil sich ein Objekt zum Drogenumschlagsplatz entwickelt hat.


Nach einem Urteil des BGHs (XII ZR 141/91 vom 27.01.93) ist eine Klausel, daß dann, wenn der Pächter die Konzession für die Gaststätte nicht erhält, der Vertrag mit dem Zeitpunkt der Erteilung des Versagungsbescheids als aufgelöst gilt (NJW 1993,519,521).
Der Untermieter/Unterpächter verpflichtet sich fern, bei Beendigung des Miet-/Pachtverhältnisses auf Verlagen der Vermieterin/Verpächterin oder eines von der Vermieterin/Verpächterin benannten Dritten die Konzession sofort entschädigungslos abzumelden. Zu diesem Zweck übergibt der Unter-Mieter/Unterpächter bei Abschluß dieses Vertrages der Vermieterin/Verpächterin eine Blankoverzichtserklärung, in der er sich einverstanden erklärt, daß bei Auflösung dieses Vertrages, die ihm erteilte Konzession erlischt. Die Vermieterin/Verpächterin darf von der Verzichtserklärung gegenüber der zuständigen Behörde Gebrauch machen. Eine sinnvolle Regelung, damit der Nachpächter seinerseits eine Konzession beantragen kann.

§ 11 Geschäftsführung

Der Unter-Mieter/Unter-Pächter verpflichtet sich, den Gewerbebetrieb persönlich zu führen und ihm seine ganze Arbeitskraft und sein gesamtes Können zu widmen. Er ist nicht befugt, seine Rechte aus diesem Vertrag an einen Dritten abzutreten oder zum Gegenstand eines Gesellschaftervertrages zu machen. Die Anstellung eines Stellvertreters, Büffetiers oder dergleichen bedarf der schriftlichen Genehmigung der Vermieterin/Verpächterin. Diese Regelung geht an der heutigen Realität der wirtschaftlichen und familiären Verhältnisse vorbei und entstammt einer Zeit, in der die Gastwirtsfamilie der vorherrschende Betreiber-Typ gewesen ist und nur selten Personen- und Kapitalgesellschaften.


Zudem greift diese Regelung so sehr in die inneren Verhältnisse des Pächters ein, daß sie kaum durchsetzbar erscheint.


Wenn eine solche Regelung vorgeschlagen wird, könnte man ironisch den Gegenvorschlag machen, daß sich der Verpächter dann doch lieber einen Angestellten suchen und das Objekt selbst führen möge.


Manchmal findet sich idiotischerweise sogar eine Vorschrift, die verbietet, weitere Objekte zu führen, ganz so als ob man noch nichts von "Individualgastronomie auf Systembasis" oder von Systemgastronomie gehört habe. 
Der Gewerbebetrieb muß sauber in gutbürgerlicher Weise, unter genauer Beachtung der gesetzlicheh und behördlichen Vorschriften und sonst in jeder Hinsicht einwandfrei geführt werden. Streitigkeiten, Glücksspiele sowie Handlungen und Personen, die den Ruf des Lokals gefährden oder eine ordnungsgemäße Wirtsschaftsförderung beeinträchtigen, sind vom Untermieter/Unterpächter nicht zu dulden. Die Formulierung "gut bürgerlich" ist nicht so zu verstehen, als sei der Gastwirt verplichtet, deutsche Hausmannskost anzubieten oder er dürfe keinen Imbiss betreiben. Sie besagt lediglich, daß der Betrieb der Prostitution nicht Vorschub leisten darf.
Der Gewerbebetrieb muß von Beginn der Miet-/Pachtzeit bsi zu ihrer Beendigung - bis auf höchstens einen ortsüblichen Ruhetag in der Woche - ununterbrochen aufrechterhalten werden. Vorübergehende Schließungen, z.B. wegen eines Jahresurlaubs von maximal drei Wochen usw. müssen vorher mit der Vermieterin/Verpächterin terminlich abgesprochen und vereinbart werden.


Der Gewerbebetrieb ist von vormittags  .... Uhr bis zur ortsüblichen Polizeistunde ununterbrochen offenzuhalten.
Auch diese Regelung erinnert eher an einen Arbeitsvertrag (des 19. Jahrhunderts) als an einen Vertrag zwischen zwei selbständigen Unternehmen. Kein Gastronom wird eine Gaststätte geschlossen halten, wenn es sich lohnt, sie zu öffnen.


Ob eine solche Regelung vor Gericht durchsetzbar ist, wenn der Gastronom belegen kann, daß sich längere Öffnungszeiten nicht rentieren, möchte ich bezweifeln.
Musikalische Darbietungen und sonstige mit besonderer Lautstärke verbundene Veranstaltungen sind vor ihrer Durchführung mit der Vermieterin/Verpächerin abzustimmen. Nachbarrechtliche und behördliche Bestimmungen sind zu beachten. Auch die Verpflichtung zur Abstimmung von Veranstaltungen greift unzumutbar tief in die unternehmerische Freiheit des Pächters ein. Regelmäßige musikalische Veranstaltungen bedürfen ohnehin einer behördlichen Genehmigung oder sogar einer Konzessionsänderung (etwa als Diskothek) und können durch diesen Vertrag (Zweck des Pachtgegenstand) von vornherein ausgeschlossen werden.

§ 12 Rechtsformänderung

Ändert sich die Rechtsform des Unternehmens des Unter-Mieters/Unter-Pächters, treten Änderungen im Handelsregister, bei der Gewerbeerlaubnis oder in anderen, für dieses Miet-/Pachtverhältnis wichtigen Zusammenhängen ein, insbesondere in der Struktur von Personengesellschaften und Mieter-/Pächtergemeinschaften, so hat der Unter-Mieter/Unter-Pächter dem Vermieter/Verpächter unverzüglich Mitteilung zu machen.  

§ 13 Unter-Vermietung / Unter-Verpachtung

Unter-Vermietung/Unter-Verpächtung oder sonstige Gebrauchsüberlassung oder eine Übertragung der Geschäftsführung an Dritte ist nicht gestattet; es sei denn, daß hierzu eine schriftliche Erlaubnis der Vermieterin/Verpächterin vorliegt. Die Erlaubnis kann jederzeit - ohne Angaben von Gründen - widerrufen werden. Eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung etwa von Nebenzimmern sollte erlaubt sein.

§ 14 Getränkebezugsverpflichtung

Der Untermieter/Unterpächter ist verpflichtet, den Schwerpunkt eines Geschäfts auf den Ausschank und Verkauf von Bier zu legen und in sämtlichen Räumen des gemieteten/gepachteten Wirtschaftsbetriebes für die Dauer des Vertrages ausschließlich die von der Vermieterin/Verpächterin hergestellten und/oder vertriebenen Biere sowie alle Fruchtsäfte, Fruchtsaftgetränke, Limonaden, Mineral- und Heilwassser, Malztrunk und Cola-Getränke, alkoholarme und alkoholfreie Biere zum Ausschank zu bringen oder Verkauf zu bringen und den Charakter des Wirtschaftsbetriebes nicht ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Vermieterin/Verpächterin zu ändern. Steht im Pachtvertrag eine Bezugsverpflichtung, kommt in der Regel das Verbraucherkreditgesetz zur Anwendung, wonach der Pächter auf einem gesonderten Blatt unterschreiben muß, daß er vom Verächter darüber belehrt worden ist, daß er die Vereinbarung gegenüber dem Verpächter binnen einer Frist von einer Woche nach Aushändigung einer Ausfertigung dieser Widerberufsbelehrung schriftlich widerrufen kann und daß zur Wahrung dieser Frist die rechtzeitige Absendung des Widerrufs genügt. Fehlt diese Belehrung oder ist sie fehlerhaft, kann der Pächter ein ganzes Jahr lang von diesem Widerrufsrecht Gebrauch machen.


Brauereien als Verpächter haben das Problem, daß sie nicht generell zum Bezug aller Getränke verpflichten können, sondern eine Liste spezifzieren müssen, ohne absehen zu können, welche Getränke während der Laufzeit des Pachtvertrages wirtschaftlich bedeutsam sein werden und welche sie herstellen und vertreiben werden. Stichworte: Functional Drinks, Energiedrinks, alkoholfreie Longdrinks. Besonders die Mischgetränke entziehen sich oft einer eindeutigen Zuordnung, etwa Ready-Mixes aus Saft und Sekt (etwa von Oppmann), Mischungen aus Saft und Molke (ewa von Müllers Milch), Biermischgetränken aus Bier und Alkoholaromen, Tee-Saft-Mischgetränken usw.


Für den Pächter sind diese Trends nicht nur deshalb bedeutsam, weil die Gäste diese Getränke verlangen, sondern auch, weil er sich dadurch den hohen Preisen für die Getränke, die er beziehen muß, teilweise entziehen kann.
Das Schwergewicht des Bierverkaufs ist auf den Ausschank von Faßbier zu legen. Brauereien sind an einem Verkauf von Faßbier interessiert, weil sie Bier in Fässern und Kegs überteuert anbieten und dem Gastronomen ein Fremdbezug dieser Gebinde erschwert wird. Fässer und Kegs anderer Brauereien haben mitunter andere Anschlüsse (siehe zapfhahn.de/tips/technik2.html). Im Getränkeeinzelhandel werden diese Gebinde nicht geführt. Getränkefachgroßhändler sind möglicherweise nicht zu einer Lieferung bereit, weil sie an eher guten Zusammenarbeit mit der Brauerei interessiert sind. Eine Befüllung der Fässer/Kegs der vermietenden Brauerei in einer fremden Brauerei ist zwar technisch möglich, aber als Verstoß gegen das Markenrecht strafbar.


Dieser Forderung, den Schwerpunkt auf Faßbiere zu legen, läuft der gegenwärtige Trend zu Flaschenbieren entgegen, der von Brauereien selbst durch neue, attraktive Flaschenformnen wie Longneck oder Bügelverschlußflaschen forciert wird.


Der generelle Rückgang des Bierkonsums und eine wachsende Bedeutung von Spezialbieren erlaubt es zudem oft nicht, Faßbier in dem Maße umzusetzen wie es erforderlich wäre, um eine gute Bierqualität sicherzustellen (ca. 30 Hektoliter je Leitung bei einer Verwendung einer  Kohlendioxid-Stickstoff-Mischung als Treibgas).
Die ausschließliche Bier- und Getränkebezugsverpflichtung gilt schließlich auch für den Ausschank oder den Verkauf von Bier und Getränken außerhalb des Hauses, insbesondere in Zelten und Pavillons, bei Festlichkeiten, Vereinsveranstaltungen und dergleichen. Damit schneidet sich die Brauerei ins eigene Fleisch. Zu den überhöhten Ganterpreisen können Veranstaltungen außer Haus kaum akquiriert werden. Eher kommt ein Wettbewerber oder auch weiterer Betrieb des Pächters mit Fremdbieren zum Zuge. Geschickter wäre es, wenn für solche Veranstaltungen Rückvergütungen auf die Ganterpreise oder gleich wettbewerbskonforme Preise angeboten würden.
Bei jeder Zuwiderhandlung gegen diese ausschließliche Bier- und Getränkebezugsverpflchtung hat der Unter-Mieter / Unter-Pächter einen pauschalierten Schadenersatz in Höhe von 25% vom jeweils gültigen Bierpreis für jeden anderweitig bezogenen Hektoliter Bier/Getränke an die Vermieterin / Verpächterin zu zahlen. Brauereien sind in der Regel in der Lage, den Getränkeabsatz sowohl generell als auch nach Sorten und Gebinden zu schätzen und  mit anderen Objekten aber auch mit den Vorjahreszahlen des jeweiligen Objektes zu vergleichen.


Bewußt vertragsbrüchige Gastronomen werden deshalb die Zeiträume, Gebinde und Sorten des Fremdbezugs so wählen, daß die statistischen Abweichungen nicht sichtbar werden oder eine andere Ursache vermutet werden kann.
Die Vermieterin/ Verpächterin kann jederzeit verlangen, daß die Unter-Mieter/Unter-Pächter ihr über Art und Menge der von Dritten vertragswidrig bezogenen Biere / Getränke Auskunft erteilt. Für die Feststellung der infolge eines Verstoßes gegen die Bier-/ Getränkebezugsverpflichtung anderweitig bezogenen Bier-/ Getränkemengen soll die Schätzung der Vermieterin/ Verpächterin maßgebend sein, falls nicht innerhalb einer Woche der Gegenbeweis geführt wird. Wenn ein Fremdbezug nicht abgestritten werden kann, kann es hilfreich sein, zwei verschiedene Bezugsquellen genutzt zu haben. 
Zum Bierausschank dürfen nur Gläser mit einem von der Vermieterin/ Verpächterin bestimmten Dekor zum Ausschank verwendet werden. Gläserberechnung erfolgt anhand der offiziellen Preislisten der Vermieterin. Dem Wunsch nach einem Ausschank in Originalgläsern wird jeder Gastronom gerne entsprechen. Leider legen einige Brauereien aus Imagegründen Wert auf teure und wenig alltagstaugliche Gläser und verlangen zudem Wucherpreise statt Selbstkosten. In die Ganterpreise sind meist ca. 15 DM für Werbemittel einkalkuliert. Ein Teil davon sollte man sich durch kostenlose Gläser zurückholen.
Der Ausschank anderer Getränke gegenüber dem Ausschank von Bier und der von der von Vermieterin/ Verpächterin hergestellten und/oder vertriebenen alkoholfreien Getränke darf nicht forciert werden. Der Gastronom ist als selbständiger Unternehmer frei insbesondere in der Preiskalkulation. Daß überteuert einzukaufende Produkte unabhängig vom Kalkulationsverfahren nur zu Preisen angeboten werden können, die Gäste dazu bewegen, andere Artikel zu wählen, weiß jedes Milchmädchen (auch wenn es sich bei Brauereien noch nicht herumgesprochen haben sollte).

§ 15 Kaution

Zur Sicherung für alle Forderungen, welche der Vermieterin / Verpächterin gegen den Unter-Mieter/Unter-Pächter aufgrund dieses Vertrages oder aus einem sonstigen Rechtsgrund bereits entstanden sind oder noch entstehen, hat er Unter-Mieter / Unter-Pächter bei der Vermieterin / Verpächterin eine bare Kaution in Höhe von DM ....  vor Vertragsbeginn zu hinterlegen. Die Kaution kann durch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft hinterlegt werden.

Wird infolge Unter-Mieter- / Unter-Pächter-Verbindlichkeiten die Sicherheit in Anspruch genommen, so hat der Unter-Mieter / Unter-Pächter sie binnen zweier Wochen nach erfolgter schriftlicher Aufforderung wieder auf die volle Kautionshöhe aufzustocken.

Die Kaution wird nach Beendigung des Miet- / Pachtverhältnisses ausgezahlt, nachdem festgestellt ist, daß die Vermieterin / Verpächterin / Hauseigentümer keine Ansprüche mehr gegen den Unter-Mieter / Unter-Pächter hat und der Unter-Mieter / Unter-Pächter nachgeweisen hat, daß er alle Forderungen aus dem Betrieb der Gaststätte gegenüber berechtigten Dritten (z.B. Konzessionssteuer und dergleichen) erfüllt hat.
Kautionen in Höhe von 2 bis 3 Monatspachten sind üblich. Wenn der Pächter in das Objekt Investitionen tätigt, die der Verpächter im Falle einer Vertragsbeendigung verwerten kann (etwa Einbauten), könnte er verhandeln, die Kaution zu verringern oder ganz darauf zu verzichten


Abhängig von der vorhandenen Liquidität und den Geldmarkt- bzw. Kreditzinsen für kann es günstiger sein, eine Bankbürgschaft zu hinterlegen. Für diesen sog. "Avalkredit" werden üblicherweise Avalzinsen in Höhe von 1 bis 2 Prozent p.a. fällig.


Wird im Mietvertrag eine Barkaution vereinbart, so besteht keine Berechtigung, diese einseitig durch eine Bankbürgschaft zu ersetzen (OLG Celle - Az: 2 W 42/03).

§ 16 Betreten der Pachträume durch die Vermieterin/ Verpächterin / Hauseigentümer 

Die Vermieterin / Verpächterin oder ihre Beauftragten sind innerhalb der festgesetzten Geschäftsstunden jederzeit, nicht jedoch zur Unzeit, berechtigt, sich über den Zustand des gesamten Miet- / Pachtobjektes zu unterrichten, insbesondere Feststellungen über vorhandene Mängel zu treffen. Bei Gefahr im Verzuge ist ihr der sofortige Zutritt gestatt. Bei mehrtägiger Anwesenheit hat der Unter-Pächter / Unter-Mieter dafür Sorge zu tragen, daß auch zwischenzeitlich der Vermieterin / Verpächteirn der Zutritt möglich ist. Eine geschickte Lösung, die beiden Seiten gerecht wird, ist es, wenn ein Schlüssel zum Objekt in einem versiegelten Umschlag und unter Verschluß beim Verpächter hinterlegt wird und der Verpächter verpflichtet wird, unverzüglich darüber zu informieren, falls der Schlüssel abhanden gekommen ist oder die Versiegelung aufgebrochen worden ist. 

§ 17 Eintritt in Verträge

Der Untermieter / Unterpächter tritt in folgende Verträge der Vermieterin / Verpächterin ein:
.......
In Frage kommen vor allem:
  • Getränkebezugsverträge, wenn der Verpächter nicht selbtst liefert (siehe hierzu unseren Kommentar zur Getränkebezugsverpflichtung).
  • Automatenaufstellverträge (etwa für Tabakwaren, Spielautomaten, Glücksspielautomaten, Präservativautomaten, Süßigkeitenautomaten, Internetkonsolen)
  • Wartungsverträge,
  • sonstige Verträge.
Der Pächter sollte prüfen, ob er bei diesen Verträgen nicht übervorteilt wird. So schließen etwa Brauereien gerne Rahmenverträge über Wartungsverträge ab, bei denen die Anfahrtskosten pauschaliert sind. Hat der Wartungsdienst am Standort des Pachtobjekts, werden damit außerhalb des Standorts gelegene Objekte subventioniert.


Siehe dazu auch unseren Artikel "Probleme aus der Übernahme eines gastronomischen Betriebes".

§ 18 Zahlungs- und Erfüllungsort, Gerichtsstand

Ausschließlicher Zahlungs- und Erfüllungsort ist der ... Günstiger als der Sitz etwa der Brauerei ist meist der Gerichtsbezirk des Standort des Objektes:
  • weil ein ortsansässiger Anwalt genommen werden kann
  • der Zeitaufwand und die Kosten einer Anreise zum Gericht geringer sind,
  • möglicherwiese "einheimische" Richter eher wohlgesonnen sind, evtl. sogar als Gast das Objekt kennen und schätzen gelernt haben.
Wird fortgesetzt.

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Letzte Aktualisierung 1. August 2003