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Teil I

 

Fallstricke bei Pachtverträgen über Gaststätten

Auf dieser Seite dokumentieren wir einen branchenüblichen Pachtvertrag und zeigen an diesem Beispiel, vor welchen Fallstricken sich Gastronomen hüten sollten. Es geht dabei nicht um eine Rechtsberatung sondern um betriebswirtschaftliches Know-How auf der Basis eigener (teils schmerzlicher) Erfahrungen. 


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Informieren Sie sich vor Verhandlungsbeginn umfassend über Ihre Gegenspieler und das Objekt. Holen Sie eine Bankauskunft ein, schauen Sie das Grundbuch ein, halten Sie einen Schwatz mit der Bank des Vorpächters und der Creditreform. Klappern Sie andere Gaststätten der Brauerei ab und fragen Sie andere Gastwirte nach deren Geschäftsgebaren. Laden Sie den Vorpächter zum Essen ein und lassen Sie ihn sich an Ihrer Brust ausheulen. Reden Sie mit den Nachbarn, mit dem Hausbesitzer, mit Beschäftigten des Vorpächters, mit der Lebensmittelaufsicht, dem Gewerbeaufsichtsamt, mit dem Finanzamt (inoffiziell), mit gemeinsamen Lieferanten. Geben Sie nichts auf Angaben über Geld- und Hektoliterumsätze des Vorpächters und des Verpächters; gehen Sie stattdessen von Zahlen aus Betriebsvergleichen oder einer Konkurrenzanalyseaus. Das Oberlandesgericht Hamburg hat mit Urteil 4 U 130/96 vom 22.10.97 geschrieben, aus unverbindlichen Anpreisungen könne nicht gefolgert werden, daß der Verpächter für das Vorhandensein eines bestimmten Umsatzes rechtlich einstehen wolle.



Vorgelagert sollte ein Abgleich der Objekteigenschaften mit dem gewünschten Standortprofil erfolgt sein. Siehe dazu unseren Beitrag über Standortkriterien.



Anhaltspunkte für die Pachthöhe ergeben sich 

  • aus dem Vergleich mit marktüblichen Mieten und Pachten für vergleichbare gastronomische Objekte oder

  • aus dem Vergleich mit marktüblichen Mieten und Pachten für Objekte in der Nutzung anderer Branchen, aber nur dann, wenn ohne große technische oder rechtliche Schwierigkeiten alternative Nutzungen möglich sind (indirekte Vergleichsmethode). Siehe hierzu etwa Horst G. Loew: Zur Eignung von Ladenmieten als Maßstab für die Bestimmung von Gaststättenmieten, Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG) 2001, 142.

Die sogenannte EOP-Methode (Ertragskraft-Orientierte-Pachtwertfindung) zur Ermittlung der Sittenwidrigkeit von Miet- und Pachtverträgen ist vom BGH mit Urteil vom 28.04.99 verworfen worden. Mit dieser Methode konnten sich viele Jahre lang Gastronomen von Pachtverträgen mit unangemessen hohen Pachtzinsen befreien. 



Nichtdestotrotz können Pachtverträge sittenwidrig sein, wenn zu einem Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung (mehr als 100% Überschreitung der Vergleichsmiete) weitere Umstände hinzukommen, wie die Ausnutzung der Unerfahrenheit des Pächters. Als unerfahren gelten nicht solche Pächter, die vorher bereits einen Betrieb geführt haben oder eingetragene Kaufleute sind.

Welche Regelungen man bei konkreten Pachtvertragsverhandlungen wird durchsetzen können, ist letztlich eine Frage der eigenen Verhandlungsstärke und des Rückgrats. Theoretische und experimentelle Erkenntnisse zur Kunst des Verhandelns finden sich auf der Site von www.rhetorik.ch. 

Folgende Formalien sollte man beachten:

  • Alle Blätter des Pachtvertrages und der Anlagen sind fest zusammenzuheften, so daß eine verbundene Unterlage entsteht.

  • Jede Partei erhält ein unterschriebenes Exemplar.

  • Bei Ehegatten kann es von Vorteil sein, wenn nur ein Ehegatte unterschreibt, um möglicherweise eine Haftung in das Privatvermögen desjenigen Ehegatten zu vermeiden, der nicht unterschrieben hat.

  • Man spricht von Pacht, wenn das Objekt bereits mit den maßgeblichen Einrichtungsgegenständen versehen ist und ein bestimmter Nutzungszweck vereinbart ist . Bei Miete sind die Räume leer und der Mieter kann über die Nutzung frei entscheiden. Häufig sind Mischformen, bei denen etwa der Nutzungszweck festgelegt ist, die Räume aber nur zum Teil mit Einrichtungsgegegenständen versehen sind.

Teil I 

Teil II 

wird fortgesetzt.

Weiterführende Seiten

  • Abseits.de: Bierliefervertrag

  • Den Gastro-Ordner gibt es seit 1992. Er wurde zunächst für die Getränkefachgroßhändler der GEVA, Frechen,  entwickelt und ihnen zur Verfügung gestellt. Autor ist Rechtsanwalt Gerrit Horstmeier, bis 1990 Leiter der Rechtsabteilung der Krombacher Brauerei GmbH & Co. KG, anschließend bis 2000 als Berater für die GEVA, Frechen, tätig und ausgewiesener Experte auf dem Gebiet der Darlehens-, Pacht- und Getränkelieferungsverträge. 

  • Fachbücher zum gewerblichen Miet- und Pachtrecht

  • Abseits.de: Gastro-Pacht-Börsen.

  • Gabi Haas: "Keine Nieten beim Mieten", in: Gastro Journal, Nr. 7/2002. Gabi Haas ist Mitarbeiterin der Unternehmensberatung GastroConsult, die auch Gutachten über angemessene Miethöhen für gastronomische Objekte erstellt.

  • Checkliste Verhandlungsmanagement, von der Rechtsabteilung der Ludwig-Maximilian-Universität München.

  • Muster-Pachtverträge gibt es für 4.-Euro beim Materialdienst des DEHOGA-Baden-Württemberg unter der TEl.-Nr. 0711-2133335. Für Mitglieder des DEHOGA-Baden-Württemberg unter Angabe der Mitgliedsnummer kostenlos. Dort gibt es auch eine Kurz-Checkliste für Pachtverträge, die man vom Verpächter vorgelegt bekommt, für 90 Cent. Weitere Muster unter www.dehogabw.de im Shop.

Vertragstext

Kommentar

Vertragsparteien

Zwischen der ABC im nachfolgenden kurz "Vermieterin/Verpächterin" genannet - einerseits und der XYZ, wohnhaft in ..., im nachfolgenden kurz "Unter-Mieter&Unter-Pächter" genannt - andererseits - wird heute folgender Unter-Miet/Pacht-Vertrag (Vermietung / Verpachtund durch Brauerei) rechtsverbindlich geschlossen.

Klären Sie vor dem Eintritt in konkrete Verhandlungen unbedingt ab, ob Ihr Verhandlungspartner zum Vertragsabschluß berechtigt ist. 



Dies beinhaltet, wenn eine Brauerei ein Objekt vom Hausbesitzer zwischengepachtet hat, eine Abklärung beim Hausbesitzer, ob und für welchen Zeitraum dieser das Objekt an die Brauerei verpachtet hat und mit welchen Auflagen. Oft haben Sie häufiger und länger mit dem Hausbesitzer zu tun als mit den wechselnden Brauerei-Mitarbeitern. Deshalb sollten Sie unnötigen Streitereien mit dem Hausbesitzer aus dem Weg gehen. Eventuell hat die Brauerei noch gar keinen oder einen auslaufenden Vertrag und Sie können einen neuen Vertrag direkt mit dem Hausbesitzer abschließen.



Ihre Verhandlungspartner können clever sein, erfahren und skrupellos, aber auch gelangweilt, dumm und unter Zeitdruck stehend. Und Sie können genau diesen Eindruck zu erzeugen versuchen. Ein beliebtes Spiel ist es, mit verteilten Rollen zu verhandeln. Ihr "charmanter" und "kulanter" Gesprächspartner entpuppt sich dann in einer späteren Phase der Verhandlungen als jemand, der den Vertrag gar nicht selbst abschließen darf, oder dies zumindest behauptet. Sein Vorgesetzter, der Brauereibesitzer oder die Rechtsabteilung verlangen dann (angeblich) weitere Zugeständnisse. Verlangen Sie ausdrücklich einen Verhandlungspartner, der abschließen darf. Sie sind Unternehmer und verhandeln nur auf gleicher Augenhöhe. Der Entscheider auf Seiten des Verpächters muß sich entweder selbst Zeit für die Verhandlungen nehmen oder diese Aufgabe vollständig delegieren.



Sie können das Spiel mit verteilten Rollen natürlich auch selbst spielen. Betonen Sie bei Zugeständnissen, daß Sie dazu noch das Einverständnis Ihres Geschäftspartner benötigen, der "leider" gerade keine Zeit hat, an der Verhandlung teilzunehmen, oder daß Sie Ihren Kreditgeber oder Unternehmensberater befragen müssen. Und versuchen Sie Ihren Verhandlungspartern mit dem Hinweis auf kritische Partner zu Zugeständnissen zu bewegen.



Halten Sie sich in allen Phasen der Verhandlung die Option offen, das Objekt nicht anzupachten. Gehen Sie keine Verpflichtungen gegenüber Dritten ein. Freuen Sie sich nicht zu sehr auf das Objekt. Erzeugen Sie immer den Eindruck, auf den Vertragsabschluß auch verzichten zu können.

§ 1 Miet-/ Pachtgegenstand

Die Vermieterin/Verpächterin vermietet/verpachtet an den Unter-Mieter/Unter-/Pächter die folgenden auf dem Grundstück .................. Straße ..... Hausnummer ...... gelegenen Räumlichkeiten zum Betriebe einer Gaststätte (mit Wohnung). 



Die Räume dürfen nur zu den vertraglich vereinbarten Zwecken benutzt werden, soweit diese den jeweiligen behördlichen Genehmigungen entsprechen.



1. Räume, die zum Wirtschaftsbetrieb gehören: .......

Klären Sie pedantisch genau, was zum Pachtobjekt gehört und was nicht. Das heißt, lassen Sie sich einen Plan geben, vergleichen Sie den Plan anhand einer Ortsbegehung genau mit dem Plan und tragen Sie in den Plan genau ein, was dazu gehört und was nicht. Lassen Sie sich nicht dazu verleiten, etwa aus der Nutzung von Räumen durch den Vorpächter auf eine Zugehörigkeit zum Pachtobjekt zu schließen. Vergleichen Sie bei Objekten, die bereits einmal konzessioniert worden sind, die Beschreibung oder Darstellung der Räume in der Konzession mit dem durch eine Ortsbegehung geprüften Plan. Sind wirklich alle Sitzplätze, z.B. die im Freien, konzessioniert? Gehören bestimmte Kellerräume zum Pachtobjekt oder hat sie der Vorpächter zusätzlich angemietet? Ist die Außenwerbung genehmigt? Stehen Provisionserlöse aus Zigarettenautomaten an der Außenfassade Ihnen zu? Wer sind die Nachbarn? Gab es Streitigkeiten mit den Nachbarn, Lärmbeschwerden usw.?

2. Räume als Wohnung: ........



Die Werkswohnung bildet mit den Geschäftsräumen ein zusammenhängendes Ganzes und ist daher mit den Geschäftsräumen bei Beendigung des Unter-Miet/Unter-Pachtverhältnisses ebenfalls zu räumen und herauszugeben. 

Daß zu Gaststätten Wohnräume mitvermietet werden, ist üblich. Aber daraus können auch eine Vielzahl von Problemen erwachsen: Wenn Sie Räume selbst als Wohnung nutzen, verlieren Sie mit der Gaststätte auch Ihre Wohnung. Wenn Sie die Räume an Dritte vermieten, können Sie zwar vereinbaren, daß das Mietverhältnis endet, falls das Pachtverhältnis endet, aber was passiert, wenn der Mieter sich weigert auszuziehen, ist fraglich. Oft ist der Lärmschutz zwischen Gaststätte und Wohnraum unzureichend. Dann sind sie auf den guten Willes des Mieters angewiesen. Wobei die Vorschriften der TA Lärm auch gelten, wenn der Mieter mit der Verletzung der Lärmschutzbestimmungen einverstanden ist, so daß Ihnen eine übereifrige Behörde auch Lärmschutzmaßnahmen vorschreiben kann, wenn der Mieter sich nicht beschwert fühlt. 

§ 2 Miet-/ Pachtdauer

Der Unter-Miet/Unter-Pachtvertrag wird auf die Dauer von X Jahren abgeschlossen. 

Üblich ist eine Pachtdauer von 5 Jahren. Nach meiner Meinung erlauben aber Verträge unter zehn Jahre keine vernünftige Amortisation der erforderlichen Investionen in das Branding.



Bei Pachtobjekten hängt der Customer Life Time Value der Gäste stark von der verbleibenden Dauer des Pachtvertrages ab, wobei die rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten einer Pachtvertragsverlängerung zu berücksichtigen sind. Es besteht nämlich die Gefahr, daß der Verpächter den Wert der Stammgäste bei der Neufestsetzung des Pachtzinses zu berücksichtigen versucht und der Pächter mit einer höheren Pacht für den von ihm selbst geschaffenen Wert bezahlen muß. Aus diesem Grund schließen wir grundsätzlich nur Pachtverträge ab mit einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren und möglichst einer Verlängerungsoption zu einer Pachthöhe, die banchenüblich ist und den von uns geschaffenen Wert der Stammgäste nicht berücksichtigt. 



Die häufige Praxis insbesondere von Brauereien, Objekte nur für die Dauer von fünf Jahren zu verpachten, dürfte eine der Ursachen sein, warum viele Gastwirte zu wenig "in Stammgäste investieren". Die durchschnittliche Restlaufzeit beträgt in solchen Pachtverhältnissen nur 30 Monate; der Wert eines Stammgastes sinkt auf 2/3 im Vergleich zu einer Pachtdauer von 10 Jahren und einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 5 Jahren.



Nun stellt die Summe der in der vereinbarten Pachtvertragsdauer zu zahlende Pacht ein erhebliches, oft existentielles Risiko dar (z.B. bei 10 Jahren Laufzeit und 4.000 Euro Monatspracht knapp eine halbe Million Euro). Man könnte deshalb versuchen, sich ein einseitiges Kündigungsrecht etwa nach zwei Jahren auszubedingen. Die Zeitspanne sollte so kurz sein, daß man die finanazielle Belastung tragen kann, aber auch so lang, daß man genügend Erfahrung sammeln kann, ob sich das Objekt auf Dauer erfolgreich bewirtschaften läßt.

Das Pachtverhältnis beginnt am X.X.X. und endet am X.X.X. Die Verpächterin kann die Räumung der Vorpächterin nicht garantieren. Sollte die Übergabe der Miet-/Pachträume aus irgendwelchen, von der Vermietering-Verpächterin nicht zu vertretenden Gründen nicht termingemäß erfolgen, so können daraus von dem Unter-Mieter/Unter-Pächter keinerlei Rechte, insbesondere keine Rücktrittsrecht oder Schadenersatzanspruch gegen die Vermieterin/Verpächterin hergeleitet und geltend gemacht werden.

Es stimmt zwar, daß die Verpächterin tatsächlich nicht garantieren kann, daß die Vorpächterin das Objekt rechtzeitig räumt. Doch warum sollten Sie dieses Risiko tragen? Schließlich können Sie gegenüber der Vorpächterin Ihre Rechte aus dem Pachtvertrag nicht durchsetzen. Wenn Sie auf Gutglück davon ausgehen, daß die Vorpächterin das Objekt rechtzeitig räumen wird und, darauf aufbauend, vertragliche Verpflichtungen eingehen, können Sie ruiniert sein, noch bevor sie das Objekt überhaupt haben betreten können. Vereinbaren Sie stattdesssen, daß die Verpächterin dieses Risiko trägt und für jeden Tag der verspäteten Überlassung der Räume eine Vertragsstrafe zahlen muß, mit der sie ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können. Lediglich auf einen Schadenersatzanspruch würde ich mich nicht einlassen, weil sie sich dann herumstreiten müssen, wie er bemessen wird. Eine Vertragsstrafe ist einfach zu berechnen; sie sollte sofort fälllig sein.



Oder schicken Sie den Verpächter zum Teufel und sagen Sie ihm, er soll wiederkommen, wenn die Vorpächterin geräumt hat. Die Verpächterin möchte natürlich Leerstandszeiten vermeiden; doch warum sollten Sie deshalb Ihre Existenz aufs Spiel setzen?

Der Pachtvertrag verlängert sich ein Jahr, wenn er nicht von einer der Vertragsparteien 3 Monate vor Ablauf durch eingeschriebenen Brief gekündigt wird.

Bei Kündigungsfristen kommt es auf die jeweilige Situation an, wer von kürzeren Fristen profitieren wird. Wenn die fest vereinbarte Vertragsdauer lang genug ist, kann man sich auf eine solche nur dreimonatige Kündigungsfrist nach Ablauf dieser vielleicht zehn Jahr einlassen. Ich würde dann aber ein paar Jahre vor Ablauf der zehn Jahre evtl. eien weiteren längeren Vertrag abzuschließen versuchen. Drei Monate sind in der Regel nicht lang genug, sich aus laufenden Verpflichtungen ohne große Verluste zu lösen und das Restvermögen zu verwerten.



Sind in einem Pachtvertrag keine Kündigungsfristen vereinbart, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, siehe dazu "Fristen Mietrecht" von Dr. jur. P. MacKenzie.

Durch den Tod des Unter-Mieters/Unter-Pächters wird dieser Vertrag nicht aufgelöst. Der Unter-Mieter/Unter-Pächter verzichtet für seine Erben bzw. Rechtsnachfolger auf das vorzeitige Kündigungsrecht gemäß § 569 BGB. Diese Vertragsbestimmung gilt entsprechend für den Tod von alleinigen persönlich haftenden Gesellschaftern einer juristischen Person bzw. Gesellschafterin und Miter/Pächter von Gemeinschaften.

Ob Sie Ihre Erben auf diese Weise binden wollen, sollten Sie davon abhängig machen, ob das Objekt auch unabhängig von Ihrer Person geführt werden kann. Die gesetzliche Regelung, nach welcher der Erbe kündigen kann, aber nicht muß, ist natürlich vorzuziehen.

§ 3 Miet-/Pachtzins

Der Miet-/Pachtzins für die in § 1 Absatz 1 aufgeführten gewerblichen Räume beträgt monatlich ..... zuzüglich die jeweils geltende Mehrwertsteuer, zur Zeit 16 Prozent.



Der Miet-/Pachtzins für die § 1 Absatz 2 aufgeführten Wohnräume beträgt monatlich ..... 



Der Gesamtbetrag von DM ... ist monatlich im voraus, spätestens bis zum 5. Werktag in bar an die Vermieterin / Verpächtterin zu zahlen und zwar von der Vermieterin / Verpächterin vom Konto der Unter-Mieter/Unter-Pächter termingemäß gezogen wird (Bankeinzug).

Widerstehen Sie der Versuchung, den Anteil der Wohnung an der Gesamtmiete mit dem Argument zu mindern, Sie könnten den Mietanteil für die gewerblichen Räume von der Steuer absetzen. Für die Erhöhung der Miete für die Wohnräume gibt es mieterfreundliche Schutzvorschriften, die sich um so mehr auswirken, um so höhere die Wohnraumiete ist. 

Bei größeren Investitionen während der Miet-/Pachtzeit, die im Einverständnis der Vertragsparteien erfolgen, ist eine Miet-/Pachtanhebung einvernehmlich möglich.

Eine solche Formulierung ist so wachsweich, daß sie zwar akzeptabel ist, aber in einem Vertrag eigentlich nichts zu suchen hat. Einvernehmlich kann man sich auch ohne Vertrag einigen.

§ 4 Nebenkosten und Abgaben

Sämtliche für den Gewerbebetrieb zu entrichtenden Steuern, Abgaben und sonstige Lasten sowie die durch den Gewerbebetrieb und die Benutzung der Mietwohnung und der gemeinschaftlichen Einrichtungen verursachten Kosten (wie z.B. Wasser, Abwässer, Straßenreinigungs-, Kanalbenutzungs- und Müllabfuhrgebühren, überhaupt Abgaben aller Art, wie sie auch heißen mögen), gehen zu Lasten des Unter-Mieters/Unter-Pächters.



Der Unter-Mieter / Unter-Pachter ist mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterin / Verpächterin berechtigt, erforderlichenfalls besondere Zähler auf eigene Kosten einbauen zu lassen.

Ob Sie eine umfassende Liste von Nebenkosten akzeptieren müssen, ist letztlich eine Frage Ihrer Verhandlungsposition. Verlangen Sie aber auf alle Fälle Einsicht, besser noch eine Kopie der letzten Jahresabrechnung. Versuchen Sie einige Positionen zu streichen, besonders Aufwendungen, die eigentlich Sache des Vermieters sind wie Grundsteuer (mit der ja das Grundvermögen des Hauseigentümers belastet werden soll), Kosten der Hausverwaltung und Hausmeisterlöhne, Kabelgebühren, wenn Sie ein Fernsehkabel nicht nutzen wollen.

Abrechnung und Zahlung der Nebenkosten erfolgt durch monatliche à-conto-Zahlung in Höhe von DM 500,00 an die Vermieterin / Verpächterin in gleicher Weise wie der Miet- und Pachtzins liquidiert wird. Die Endabrechnung erfolgt kalenderjährlich. Die übrigen Nebenkosten sind direkt mit dem in Rechnung stellenden Behörden bzw. mit dem Hauseigentümer abzurechnen.

Lassen Sie sich nicht von einer niedrigen Vorauszahlung über die tatsächliche Höhe der Nebenkosten täuschen. Bitten Sie Ihren Lieferanten um eine Schätzung, besser noch um eine Kopie der Jahresabrechnung des Vorpächters. Diese Kosten können bei Ihnen aber höher liegen, etwa weil der Vorpächter wenig zu tun gehabt hat, Sie mehr Geräte und Kühlkapazitäten benötigen, längere Öffnungszeiten haben, auf Ruhetage verzichten usw. 



Vergleichen Sie die Nebenkosten mit Erfahrungswerten. Gelegentlich werden vor allem in alten Häusern Verbräuche anderer Mietparteien über Ihre Zähler abgerechnet. Lassen Sie sich, sobald der Pachtvertrag unterschrieben ist, ein Gutachten erstellen, wie Sie diese Kosten senken können.

§ 5 Vermieter-/ Verpächterpfandrecht

Der Vermieter / Verpächterin stehen gemäß § 559 ff BGB an den eingebrachten Sachen der Untermieter / Unterpächter ein Pfandrecht zu.



Der Untermieter/Unterpächter verpflichtet sich, seinem Vertragspartner innerhalb zweier Wochen nach Eröffnung seines Geschäftsbetriebes einen vollständigen schriftlichen Nachweis zu geben, welche der in der Miet/Pachträume eingebrachten Sachen einem Eigentumsvorbehalt unterliegen, an Dritte zur Sicherheit übereignet, verpfändet oder gepfändet sind.



Diese Verpflichtung der Unter-Mieter/Unter-Pächter obliegt ihnen auch während der ganzen Vertragszeit bei Erwerb von Sachen - gleich welcher Art.



Jede Pfändung eingebrachter Sachen hat der Unter-Mieter/Unter-Pächter dem Vermieter/Verpächter unverzüglich anzuzeigen.



Ein Verstoß gegen diese Vertragsbestimmungen oder wissentlich unrichtige Erklärungen insoweit berechtigen den Vermieter/Verpächter zur Kündigung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist.

Mit solchen und ähnlichen Formulierungen versuchen Verpächter, die das Pachtobjekt kurz vorher noch in den hellsten Farben geschildert haben (um die Pacht hochzutreiben), sich im Falle einer Pleite des Pächters schadlos zu halten.



Eine gewisse Absicherung wie durch die Vorauszahlung der Pacht und evtl. eine Kaution mag akzeptabel sein, doch ein derartig extensives Vermieterpfandrecht geht denn doch zu weit.



Anderseits sind die meisten Verpächter organisatorisch gar nicht darauf eingestellt, würden Ihnen Ihre Pächter wirklich alle Sachen melden, die sie erwerben und an denen der Lieferant etwa bis zur vollständigen Zahlung einen Eigentumsvorbehalt geltend macht.



Unabhängig davon, daß es sich um ein bürokratisches Monster handelt, in der Regel ohne wirtschaftliche Bedeutung, sollte man auf der Streichung der Klausel bestehen, die dem Verpächter das Recht zur fristlosen Kündigung zugesteht, denn damit kann dieser unter Umständen allzuviel Unheil anrichten.

§ 6 Vormiet-/Vorpachtrecht

Der Vermieterin / Verpächterin räumt dem Unter-Mieter / Unter-Pächter ein Vormiet- bzw. Vorpachtrecht in der Weise ein, daß während der Dauer oder bei Beendigung dieses Unter-Miet/Unter-Pachtvertrages seitens der Vermieterin / Verpächterin eine Neuvermietung / Neuverpachtung eingeleitet wird, der unterzeichnete Unter-Mieter / Unter-Pächter unter den gleichen Bedingungen, wie solche mit dem Dritten vereinbart sind, in ein neues Unter-Miet / Unter-Pachtverhältnis eintreten kann. Der Unter-Mieter / Unter-Pächter hat sich aber innerhalb angemessener Frist von 14 Tagen ab Vorliegen des neuen Vertrages zu entscheiden, wenn er von diesem Recht Gebrauch machen will.

Gegen ein Vorpachtrecht der Pächters ist nichts einzuwenden. Aber man sollte die materielle Bedeutung nicht überschätzen. Zum einen ist es unter Vertragspartnern, die jahrelang erfolgreich zusammengearbeitet haben, vernünftig, daß man das Vertragsverhältnis fortsetzt. Zum anderen findet sich, wenn man das nicht will, immer ein Verrückter, der eine völlig überhöhte Pacht zu zahlen bereit ist, auf die man sich nicht einlassen sollte.

Teil II.

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Letzte Aktualisierung 9. September 2001